Fachanwälte für Arbeitsrecht und Familienrecht Hamburg Dr. von Blittersdorff & Kollegen
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Rechtsprechung Mietrecht

Hier werden Sie regelmäßig über aktuelle und wissenswerte Entscheidungen aus dem Bereich des Mietrechts unterrichtet.

 

Darlegung von Wohnlärm auch ohne "Lärmprotokoll"

(BGH, Beschluss v. 22.08.2017, VIII ZR 226/16)

Für die Geltendmachung von Ansprüchen wegen im Mietshaus lärmender Nachbarn muss der Mieter keine "Lärmprotokolle" mehr führen, wenn aus dem Vorbringen mit ausreichender Substanz eine nach Art, Intensität, Dauer sowie Häufigkeit beschriebene Beeinträchtigung ersichtlich wird.

 

Unzulässige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter

(LG Berlin, Urteil v. 09.03.2017, 67 S 7/17)

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnungsmieter abgewälzt wird, sind auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

 

Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgabe der Mietsicherheit

(BGH, Urteil v. 20.07.2016, VIII ZR 263/14)

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 III BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

 

"Kleinere" Mängel des dem Mieterhöhungsverlangen beiliegenden Gutachtens

(BGH, Urteil v. 03.02.2016, VIII ZR 69/15)

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen  können. Der SV muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Kleinere Mängel des Gutachtens sind dabei unerheblich.

 

 

Rauchwarnmelder-Installation

(BVerfG, Beschluss v. 08.12.2015, 1 BvR 2921/15)

Ist landesgesetzlich die Installation von Rauchwarnmeldern vorgesehen, hat sie der Mieter zu dulden, wenn er nicht schwerwiegende Eingriffe in sein Persönlichkeitsrecht darlegen kann.

 

Änderung der Miethöhe und Formzwang

(BGH, Urteil v. 25.11.2015, XII ZR 114/14)

Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB (Schriftform) unterfallende Vertragsänderung dar.

 

Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

(BGH, Urteil v. 23.09.2015, VIII ZR 297/14)

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

 

Bolzplatz kein Mietmangel

(BGH, Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14)

Lärm vom nachträglich errichteten Schulhof-Bolzplatz stellt keinen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar.

 

Zigarettendunst im Treppenhaus:

Der "Düsseldorfer Raucher"

(BGH, Urteil v. 18.02.2015, VIII ZR 186/14)

Rauchende Mieter sind gehalten, auf die Belange ihrer Mitbewohner angemessen Rücksicht zu nehmen. Aber nicht stets, wenn Zigarettenrauch aus ihrer Wohnung dringt, rechtfertigt dies eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.

 

Kündigung auch bei unverschuldetem Mietzahlungsverzug des Mieters

(BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14)

Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2, Satz 1, Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund fristlos, findet eine Berücksichtigung von wichtigen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt.

 

Fristlose Kündigung bei Untervermietung an Touristen

(LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 360/14)

Der Mieter darf seine Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Eine Untervermietung an Touristen kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

 

Mieterhaftung für Schlüsselverlust nach Postversand gegen Rückschein

(AG Brandenburg a. d. H. , Urteil v. 01.09.2014, 31 C 32/14)

Übersendet ein Mieter den Schlüssel von dem Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Brief (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.

 

Kein Zugriff des Vermieters auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis

(BGH, Urteil v. 07.05.2014, VIII ZR 234/13)

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

 

Eigenbedarfskündigung für Tochter mit namenlosem Lebensgefährten

(BGH, Urteil v. 30.04.2014, VIII ZR 284/13)

Die Kündigungserklärung des Vermieters, der Eigenbedarf zu Gunsten seiner Tochter geltend macht, braucht den Namen des Lebensgefährten der Tochter, der laut Kündigungsbegründung mit in die gekündigte Wohnung einziehen soll, nicht zu enthalten.

 

Kündigung durch Verwalter ohne Vollmachtsvorlage - Rüge möglich

(BGH, Urteil v. 20.02.2014, III ZR 443/13)

Vertritt der Verwalter eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kann bei einseitigen Rechtsgeschäften, wie einer Kündigung, dessen Vollmacht gerügt werden, wenn er diese nicht gleichzeitig durch Vorlage einer Urkunde nachgewiesen hat

 

Schadensersatz wegen farblich ausgefallener Dekoration nach Mietende

(BGH, Urteil v. 06.11.2013, VIII ZR 416/12)

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 II, 280 I BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

 

Keine Eigenbedarfskündigung bei Mietverhältnis mit Kündigungsbeschränkung möglich

(BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13)

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zufolge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Absatz 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.

 

Fortzugsschaden trotz formal unwirksamer Mietvertragskündigung

(BGH, Urteil v. 03.07.2013, VIII ZR 191/12)

Bei gesundheitsgefährdenden Mängeln der Mietsache kann der Mieter den Vertrag kündigen und Schadensersatz fordern. Letzteres ist nicht davon abhängig, dass die Kündigung formal wirksam ist.

 

Vergleichsmietenermittlung nicht mit eigenen Wohnungen

(BGH, Urteil v. 03.07.2013, VIII ZR 354/12)

Mieterhöhungen kann der Vermieter auch auf den Vergleich mit den Mieten anderer Wohnungen stützen. Diese Möglichkeit scheidet jedoch aus, wenn alle Wohnungen, die dafür angeführt werden, im Eigentum des Vermieters stehen.

 

Schallschutzanforderung bei Sanierung im Mietwohnungsbau

(BGH, Urteil v. 05.06.2013, VIII ZR 287/12)

Bei Errichtung eines Gebäudes müssen, baujahrsbezogen, bestimmte Schallschutzwerte eingehalten werden. Nur eine spätere Kernsanierung berechtigt den Mieter, einen neuzeitlichen Standard  zu reklamieren.

 

Malerfachgeschäftsabhängige Abgeltungsklausel in Mietverträgen unwirksam

(BGH, Urteil v. 29.05.2013, VIII ZR 285/12)

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und die zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes",

ist gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam.

 

Eigenbedarfskündigung kurz nach Vermietung

(BGH, Urteil v. 20.03.2013, VIII ZR 233/12)

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil sie bereits kurze Zeit nach Abschluss eines langfristig angedachten Mietvertrages ausgesprochen wird.

Hier hatte die Vermieterin zu Gunsten ihres Enkels nach 3 Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt.

Bei Vertragsabschluss hatte die Vermieterin geäußert, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht.

Im Anschluss hieran hatte der Enkel seine Lebensplanung geändert 



Unwirksamkeit eines kategorischen Hunde- und Katzenhaltungsverbots in Mietverträgen

(BGH, Urteil v. 20.03.2013, VIII ZR 168/12)

1. Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter

verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten", ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

2. Infolge Unwirksamkeit einer Formularklausel zur Tierhaltung im Mietvertrag wird der Mieter nicht von seiner mietvertraglichen Bindung frei, über eine Tierhaltung nur unter Rücksichtnahme auf die berechtigten Belange

des Vermieters und seiner Nachbarn zu entscheiden. Maßgebend für beide Mietvertragsparteien und damit für die Behandlung der jeweils geltend gemachten Position ist es, die jeweiligen Einzelfallumstände umfassend abzuwägen.

 

Mitteilung des Mieters über Herabsetzung seiner Betriebskostenvorauszahlungen nach Eigenkorrektur der Abrechnung

(BGH, Urteil v. 06.02.2013, VIII ZR 184/12)

1. Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung.

2. Beanstandet der Mieter inhaltliche Fehler der ihm erteilten Betriebskostenabrechnung konkret und errechnet er das zutreffende Abrechnungsregebnis selbst, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen auf der Grundlage des neuen Abrechnungsergebnisses vorzunehmen.

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